房贷年限怎么选？20 年还是 30 年一文算清

不同年限的真实对比

以贷款 100 万元、年利率 3.1%、等额本息为例：

贷款年限	月供（约）	总利息（约）	比 30 年省
15 年	6954 元	25.2 万元	28.6 万元
20 年	5596 元	34.3 万元	19.5 万元
25 年	4794 元	43.8 万元	10.0 万元
30 年	4271 元	53.8 万元	—

利率相同时，年限越长月供越低但总利息越多。以上为示例测算，可在首页计算器输入实际数值验证。

利息 = 剩余本金 × 利率 × 时间。30 年贷款前几年每月还款中利息占大头，本金还得慢；年限拉长意味着本金占用银行资金的时间更长，即使利率不变，付出的总利息也显著增加。它不是「惩罚」，而是资金时间的价格。

一个务实的做法：签约时选 30 年拉低月供门槛，保留随时多还的自由；待资金宽裕后再做部分提前还款（选缩短期限），既不用被高月供绑死，又能把利息省回来。这个策略的前提是您的贷款提前还款不收违约金或已过违约金期。

年龄限制：借款人年龄 + 贷款年限一般不超过 65～70 岁，年龄越大可贷年限越短。
房龄限制：房龄 + 贷款年限一般不超过 40～50 年，买二手老房子年限会被压缩，评估价还会压贷款额，两头一起算账见《二手房贷款怎么办理？评估价、房龄、首付与全流程避坑（2026版）》。
贷款类型：公积金贷款最长 30 年，组合贷中商贷与公积金部分年限需一致，按较短者执行。

在首页计算器中固定金额和利率，切换不同年限，月供与总利息同步刷新；再对照还款计划表看每个年限下的利息分布，选年限不再靠感觉。

以 100 万、利率 3.1%、等额本息为例：20 年月供约 5596 元、总利息约 34.3 万；30 年月供约 4271 元、总利息约 53.8 万。30 年月供少约 1300 元，但总利息多约 19.5 万。

多数银行支持「缩短年限」（通常通过提前还款实现），延长年限则很少支持。因此拿不准时选长年限更灵活。

不算亏。利息多是因为占用资金时间长，且考虑通货膨胀后，未来的钱比现在的钱「轻」。若资金有更高收益去处，长年限反而更划算。

一般不行。多数银行要求年龄 + 年限不超过 65～70 岁，50 岁借款人通常最多贷 15～20 年，具体以银行规定为准。