二套房利率怎么算？首套二套认定规则与利率差多少（2026版）

先说结论：二套房利率贵多少

二套房的贷款成本比首套高在两处：利率更高、首付比例更高。以 100 万贷款、30 年等额本息为例：

商贷按首套 3.6% 计算月供约 4546 元；若二套利率上浮到 4.0%，月供约 4774 元，每月多还 228 元，30 年总利息多约 8.2 万元。

公积金首套利率 2.6%，二套按首套的 1.1 倍执行（约 2.86%），月供约 4141 元，比首套每月多 137 元，30 年总利息多约 4.9 万元。

二套房商贷利率没有全国统一下限，各城市各银行在 LPR 基础上加点不同，实际以当地银行报价为准。

认定套数时，「房」指您家庭名下的产权住房，「贷」指全国范围内的住房贷款记录。各城市的执行模式不同：

同一套房子在不同城市可能算首套也算二套，签约前先查当地住建部门或银行的最新认定口径，这一步直接决定您按哪档利率和首付走。

近年商贷利率中枢以首套 3.6% 为参考，二套通常在首套基础上加点上浮。100 万贷款、30 年等额本息的对照：

利率档位	月供	比首套 3.6% 月供差	30 年总息差
3.6%（首套参照）	约 4546 元	—	—
3.9%	约 4717 元	多 171 元	多约 6.2 万
4.0%	约 4774 元	多 228 元	多约 8.2 万
4.1%	约 4832 元	多 286 元	多约 10.3 万
4.2%	约 4890 元	多 344 元	多约 12.4 万

二套利率每高 0.1 个百分点，100 万 30 年月供约多 57 元、总息差约 2 万元。如果您所在城市二套利率比首套高出 0.5 个百分点以上，这笔差距就相当可观，值得先多比较几家银行的报价再定。

公积金对二套房同样放贷，利率不低于同期首套利率的 1.1 倍。按首套 2.6% 计算，二套约 2.86%，仍明显低于二套商贷的常见水平。

两点注意：一是额度限制，公积金个人最高通常 60～120 万、家庭顶格一般 200 万上下，二套房若总价高可能仍需组合贷；二是部分城市要求首套公积金贷款结清后才能再申请，以当地公积金中心规定为准。

能进公积金的部分尽量走公积金——哪怕按二套 2.86% 算，也比二套商贷便宜。组合贷的算法可参考《组合贷怎么算》一文。

利率只是二套房成本的一部分。按全国下限，首套最低首付 15%、二套 25%，同样买 100 万的房子，首付要多准备 10 万元现金。

把两项合起来看：二套房首付比例更高（现金占用多），贷款利率更高（月供和总利息多），双重门槛决定了买二套前更要算清家庭现金流。首付比例的详细测算可参考《首付比例怎么算》一文。

可以。二套公积金利率按首套的 1.1 倍执行（按首套 2.6% 算约 2.86%），仍低于二套商贷。注意部分城市要求首套公积金贷款结清后才能再次申请，额度也按当地规定执行。

多数情况下算。首套贷款未结清，说明有房贷记录（认贷城市直接算二套），且首套房产通常仍在名下（认房城市也构成二套）。若首套已卖出且贷款结清，在认房不认贷的城市再购房一般可按首套认定。

商贷部分会。您的利率由 LPR + 固定加点构成，LPR 每次调整后，二套房贷会在重定价日跟随下调，但加点部分不变，所以二套与首套的相对差距会一直保持。公积金利率由央行统一调整，已放款的公积金贷款按央行规定执行。

划算。组合贷里公积金部分即使按二套 2.86% 计息，也低于二套商贷常见水平，能进多少公积金就进多少，剩余部分走商贷。具体算法和额度搭配可参考《组合贷怎么算》一文。